Việc Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư là tình huống mà bất kỳ người mua nào cũng có thể gặp phải. Trong trường hợp này, người mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Hãy cùng Tường Phát Land tìm hiểu thông qua bài viết sau đây.
1. Điều kiện để bàn giao căn hộ chung cư được quy định như thế nào?
Liên quan đến việc bàn giao công trình xây dựng, Điều 124 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định như sau: Điều 124. Bàn giao công trình xây dựng
Việc bàn giao công trình xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu sau:
- Công trình đã được nghiệm thu theo đúng quy định pháp luật về xây dựng.
- Đảm bảo an toàn trong quá trình vận hành và khai thác khi đưa vào sử dụng.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc từng phần công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, trước khi bàn giao, chủ đầu tư phải hoàn thiện việc xây dựng, đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư và thiết kế đã được phê duyệt. Đồng thời, công trình phải được kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được duyệt.
Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng với nhà thầu. Những cá nhân, tổ chức tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về phần công việc mà mình xác nhận trong quá trình bàn giao. Trường hợp chủ đầu tư không trực tiếp quản lý, sử dụng công trình thì sau khi tổ chức nghiệm thu, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình cho đơn vị quản lý sử dụng. Quá trình bàn giao công trình phải được lập thành biên bản theo quy định.
Điều kiện để căn hộ chung cư được bàn giao:
- Căn hộ đã được nghiệm thu theo đúng quy định pháp luật về xây dựng.
- Căn hộ đảm bảo an toàn trong vận hành và khai thác khi đưa vào sử dụng.
Pháp luật không quy định thời hạn bàn giao căn hộ chung cư một cách cụ thể, mà thời điểm bàn giao sẽ thực hiện theo các điều khoản trong hợp đồng đã ký kết giữa các bên.
Trường hợp chủ đầu tư không phải là đơn vị trực tiếp quản lý, sử dụng căn hộ, thì sau khi hoàn tất nghiệm thu, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho đơn vị quản lý sử dụng. Quá trình bàn giao phải được lập thành biên bản để đảm bảo tính pháp lý.
Thông thường, căn hộ cần được bàn giao đúng hoặc sớm hơn thời hạn đã cam kết trong hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, một số dự án có thể xảy ra tình trạng chậm bàn giao. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải có thông báo chính thức về lý do và thời gian điều chỉnh bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Nghĩa vụ của chủ đầu tư:
Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chủ đầu tư có nghĩa vụ như sau:
– Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
– Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
– Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
– Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Như vậy, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định trên.
2. Xử lý như thế nào khi Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư?
Như đã trình bày ở trên, thời hạn bàn giao căn hộ sẽ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ như sau:
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);
b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;
c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;
d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
e) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường;
g) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác;
h) Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
i) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
k) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
l) Đáp ứng đầy đủ điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 9 và tuân thủ hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 của Luật này;
m) Thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này;
n) Bảo đảm có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê, cho thuê mua;
o) Thực hiện công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này; chịu trách nhiệm đối với thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, dự án bất động sản do mình cung cấp;
p) Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh thì phải thi hành xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
q) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Do đó, trường hợp bên bán, bên chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ có thể bị xử phạt và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Cụ thể, trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị xử lý vi phạm hành chính căn cứ theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, theo đó, hành vi chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng (điểm b khoản 1 Điều 14).
Trường hợp chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng thì bị phạt tiền từ 30 – 40 triệu đồng (điểm đ, khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
2.1 Bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư
Khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rằng người mua căn hộ có quyền yêu cầu bên bán hoặc bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại nếu việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng không đúng thời hạn, không đảm bảo chất lượng hoặc vi phạm các cam kết khác trong hợp đồng.
Theo Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán chỉ được phép giao tài sản trước hoặc sau thời hạn đã thỏa thuận nếu có sự đồng ý của bên mua. Do đó, thời điểm được xác định là chậm bàn giao nhà đất chính là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao theo hợp đồng hoặc quy định pháp luật, nhưng bên bán vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015 và sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường như sau:
- Bên vi phạm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Thiệt hại bao gồm cả tổn thất vật chất và tinh thần, được xác định theo quy định tại Điều 360, Điều 361 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
- Ngoài bồi thường thiệt hại, bên chậm bàn giao còn phải chịu chế tài phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng, với mức phạt do các bên thống nhất theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.
- Trong trường hợp chủ đầu tư không chấp nhận hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường, người mua có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp.
2.2 Khởi kiện tại Tòa án
Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì bạn có thể khởi kiện lên tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn khởi kiện (Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).
– Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng vay tiền để mua nhà,…)
– Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;
– Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.
Sau đó nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết đơn khởi kiện.
(Trích dẫn thông tin luật: https://luatvietnam.vn/)
Trên thực tế theo kinh nghiệm của mình khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư thì thường sẽ vướng pháp lý hoặc chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất nên công trình đang xây bị giang dở. Sẽ có 2 phương án xảy ra mà mình đã từng gặp:
- 1 là khách sẽ thanh lý hợp đồng và chủ đầu tư sẽ trả lại số tiền đã thanh toán cộng thêm số tiền lãi bị phạt theo thời gian quá hạn có quy định trong hợp đồng đặt cọc ban đầu. Trường hợp này thường trong khoảng thời gian ngắn sau khi chậm tiến độ vì để lâu chủ đầu tư không còn đủ tiền trả gốc lãi. Có những dự án khách hàng lấy được tiền gốc đã là vui lắm rồi.
- 2 là họ sẽ chờ chủ đầu tư gỡ vướng để tiếp tục đến lúc được hoàn thành, vì thời điểm khách mua giá còn thấp có nhiều chương trình ưu đãi và một phần cũng vì đòi mà chủ đầu tư không còn tiền trả hoặc vì lý do khác.
Vậy nên việc chọn dự án có pháp lý đảm bảo, chủ đầu tư uy tín cũng như có tiềm lực tài chính tốt vẫn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu cho khách hàng. Nếu vẫn chưa chọn được dự án nào để đầu tư quý anh chị có thể liên hệ với đội ngũ chuyên gia Tường Phát Land để được tư vấn thêm.
Thông tin liên hệ Tường Phát LAND:
- Hotline: 0909.61.45.69
- Website:https://tuongphatland.com/
- Fanpage:https://www.facebook.com/tuongphatland
- Youtube:https://www.youtube.com/@tuongphatland
