Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của nhiều người. Khi chung cư hết niên hạn, cư dân sẽ phải đối mặt với nhiều câu hỏi như: Liệu có được tiếp tục sử dụng căn hộ? Quy trình gia hạn hay bồi thường diễn ra như thế nào? Bài viết này Tường Phát Land sẽ cung cấp thông tin chi tiết về thời hạn sử dụng chung cư và các phương án xử lý khi chung cư hết hạn.
1. Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo quy định
Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm khi mua nhà ở. Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư phụ thuộc vào cấp công trình và chất lượng xây dựng. Cụ thể:
- Chung cư có niên hạn 50 năm hoặc sở hữu lâu dài tùy theo giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Các chung cư cũ có thể bị phá dỡ khi hết niên hạn sử dụng và không đảm bảo an toàn.

2. Căn hộ chung cư hết thời hạn sử dụng được xử lý ra sao?
Theo khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, khi hết thời hạn sử dụng căn hộ chung cư hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ thì chủ sở hữu nhà chung cư vẫn được bảo đảm quyền lợi của mình như nhau:
– Nếu chung cư bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu chung cư được tiếp tục sử dụng hoặc được quyền cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
– Nếu bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn thì bị phá dỡ:
- Phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới mà có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới và được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư.
- Phá dỡ để xây dựng công trình khác thì được bố trí tái định cư ở nơi khác, quyền sử dụng đất có nhà chung cư được xử lý theo quy định của pháp luật đất đai (được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện,…).
2.1 Trường hợp 1: Được tiếp tục sử dụng
Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ 02 trường hợp sau:
– Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
– Nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

2.2 Trường hợp 2: Không được tiếp tục sử dụng
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.
- Xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ
Căn cứ theo khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quy định như sau:
– Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới.
– Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.
– Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở.
Bên cạnh đó, điểm d khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về giải quyết chỗ ở và quyền sử dụng đất có nhà chung cư như sau:
“Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.
Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Như vậy, người dân có nhà chung cư bị phá dỡ thì được bố trí nhà ở tái định cư (được trình bày ở phần sau). Đối với quyền sử dụng đất có nhà chung cư thì các chủ sở hữu chung cư được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất nếu phá dỡ chung cư để xây dựng lại.
2.3 Phương án bố trí nhà ở tái định cư chung cư hết hạn sử dụng.

- Trường hợp 1: Phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư
Căn cứ khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:
– Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư.
– Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Ngoài việc được bố trí tái định cư, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Trường hợp 2: Phá dỡ để xây dựng công trình khác
Theo khoản 2 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện như sau:
– Được thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại.
– Được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.
Về chỗ ở tạm thời khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:
– Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
– Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu nhà chung cư trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

3. Chung cư 50 năm và chung cư sở hữu vĩnh viễn khác nhau thế nào?
Hiện nay, có hai loại hình sở hữu căn hộ chung cư phổ biến:
- Chung cư sở hữu 50 năm: Người mua có quyền sử dụng căn hộ trong 50 năm, sau đó sẽ có chính sách gia hạn hoặc xử lý theo quy định.
- Chung cư sở hữu lâu dài: Người mua có quyền sử dụng vĩnh viễn, nhưng vẫn phụ thuộc vào chất lượng xây dựng của tòa nhà.

3.1 Mua chung cư có được vĩnh viễn không?
Không phải tất cả các chung cư đều có thời hạn sử dụng vĩnh viễn. Khi mua chung cư, cần kiểm tra:
- Loại hình sở hữu (50 năm hay lâu dài).
- Quy hoạch khu vực có bị thay đổi hay không.
- Chính sách gia hạn sau khi hết thời hạn sử dụng.
3.2 Mua chung cư sau 50 năm có bị mất trắng?
Nhiều người lo ngại rằng khi chung cư hết thời hạn 50 năm, họ sẽ mất trắng quyền sở hữu. Tuy nhiên, thực tế không phải như vậy:
- Nếu chung cư được cải tạo, cư dân có thể nhận nhà mới hoặc bồi thường.
- Nếu khu vực bị quy hoạch lại, Nhà nước sẽ có phương án tái định cư.
3.3 Thời hạn sử dụng chung cư lâu dài có thực sự mãi mãi?
Dù được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài, chung cư vẫn có thời hạn sử dụng thực tế dựa vào tuổi thọ công trình. Các yếu tố ảnh hưởng gồm:
- Chất lượng xây dựng ban đầu.
- Công tác bảo trì và sửa chữa.
- Điều kiện môi trường và thiên tai.
3.4 Quy định pháp luật về thời hạn sở hữu chung cư
Theo Luật Nhà ở 2014, việc xử lý chung cư hết niên hạn phải tuân thủ:
- Kiểm định chất lượng trước khi đưa ra quyết định phá dỡ hay gia hạn.
- Bồi thường và tái định cư theo quy định nếu phải di dời.
- Quy hoạch đô thị phải phù hợp với hạ tầng và nhu cầu dân cư.
Việc sở hữu căn hộ chung cư không có nghĩa là vĩnh viễn, mà phụ thuộc vào tuổi thọ công trình và chính sách quy hoạch. Khi mua chung cư, cần xem xét kỹ thời hạn sử dụng để đảm bảo quyền lợi lâu dài.
(Trích dẫn thông tin luật: https://luatvietnam.vn/)
Nếu anh chị đang cần tìm hiểu để mua căn hộ chung cư và kiểm tra tính pháp lý căn hộ cao cấp khu vực TP.HCM, có thể liên hệ các chuyên gia Tường Phát Land để được hỗ trợ nhé.
Thông tin liên hệ Tường Phát LAND:
- Hotline: 0909.61.45.69
- Website: https://tuongphatland.com/
- Fanpage: https://www.facebook.com/tuongphatland
- Youtube: https://www.youtube.com/@tuongphatland