Phí bảo trì chung cư – “chìa khóa” đảm bảo cho chất lượng sống lâu dài và sự an toàn trong không gian cộng đồng bạn đang lựa chọn gắn bó. Bạn đã thật sự hiểu đúng?
Khi bạn quyết định mua một căn hộ chung cư, không chỉ là việc sở hữu một không gian sống, mà còn là sự cam kết sống chung trong một cộng đồng, chia sẻ quyền lợi – trách nhiệm với những cư dân xung quanh. Trong hàng loạt chi phí liên quan đến nhà ở, có một khoản được nhiều người quan tâm nhưng lại chưa thật sự hiểu đúng bản chất: Phí bảo trì chung cư.
Có người cho rằng đây là khoản “thu trước cho tương lai”, người lại thắc mắc tại sao lại đóng tới 2% giá trị căn hộ mà không biết khi nào dùng đến. Cũng có người không biết khoản tiền ấy đi đâu, ai giữ, sử dụng như thế nào.
Nếu bạn từng có những câu hỏi ấy, với bài viết này, Tường Phát Land sẽ giúp bạn giải mã toàn bộ “ẩn số” phía sau phí bảo trì nhà chung cư, từ quy định pháp lý, thời điểm đóng, đến nguyên tắc sử dụng và cách bảo vệ quyền lợi của chính mình.
1. Phí bảo trì chung cư là gì?
Phí bảo trì chung cư là khoản tiền được thu một lần từ người mua căn hộ, nhằm phục vụ cho công tác bảo trì, sửa chữa phần sở hữu chung của tòa nhà trong suốt quá trình vận hành sau này.
Theo Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014: “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được hình thành từ 2% giá trị căn hộ khi bán”.
Tức là, khi mua căn hộ, bạn cần đóng thêm 2% giá trị căn hộ (theo giá trước VAT) cho quỹ bảo trì. Khoản tiền này là “quỹ dự phòng” đảm bảo rằng sau nhiều năm sử dụng, thang máy hỏng, máy bơm nước xuống cấp, hệ thống PCCC cần nâng cấp,… đều có ngân sách xử lý – tránh tình trạng tranh cãi hay “gọi vốn” từng nhà dân cư.
2. Khi nào phải đóng phí bảo trì chung cư?
Theo Khoản 1 Điều 108 và Khoản 1 Điều 36 Thông tư 02/2016/TT-BXD, thời điểm đóng phí bảo trì cụ thể như sau:
- Người mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư:
→ Khoản phí 2% sẽ được thu trước khi nhận bàn giao căn hộ. - Trường hợp mua lại căn hộ từ người khác (chuyển nhượng):
→ Người mua không phải đóng lại phí bảo trì, vì người đầu tiên đã đóng.
Ngay tại thời điểm ký hợp đồng mua bán hoặc nhận bàn giao căn hộ, tùy theo thỏa thuận cụ thể giữa chủ đầu tư và người mua. Tuy nhiên, đa phần các dự án đều thu phí bảo trì ngay khi bàn giao nhà. Một số chủ đầu tư có thể chia khoản phí này làm nhiều đợt đóng cùng tiến độ thanh toán, nhưng theo luật định thì phải thu đủ trước khi giao nhà.
Khoản tiền này có thể được thu bởi:
- Chủ đầu tư: và họ có trách nhiệm chuyển giao lại quỹ cho Ban quản trị khi được thành lập.
- Người mua tự đóng vào tài khoản quỹ bảo trì: điều này đôi khi được áp dụng để tăng tính minh bạch.
Lưu ý: Đây là khoản bắt buộc theo pháp luật, không phải khoản tự nguyện. Việc từ chối đóng có thể khiến chủ sở hữu không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ (sổ hồng), hoặc phát sinh tranh chấp khi sử dụng các tiện ích chung.
3. Cách tính phí bảo trì chung cư
Cách tính rất đơn giản: Phí bảo trì chung cư = 2% x Giá trị căn hộ (chưa bao gồm VAT)
Ví dụ:
- Giá căn hộ: 2 tỷ đồng (chưa VAT)
- → Phí bảo trì = 2% x 2.000.000.000 = 40 triệu đồng
Khoản phí này thường được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ, và sẽ được chủ đầu tư thu hộ để chuyển giao về sau cho Ban quản trị.
Trong một số dự án cao cấp, giá căn hộ cao đồng nghĩa với khoản phí bảo trì cũng lớn. Tuy nhiên, đây là nguồn quỹ rất quan trọng giúp đảm bảo chất lượng sống lâu dài cho cả cộng đồng cư dân.
4. Phí bảo trì chung cư được sử dụng ra sao?
4.1. Nguyên tắc sử dụng
Theo Điều 36 Thông tư 02/2016/TT-BXD, phí bảo trì chỉ được dùng để:
- Bảo trì, sửa chữa các hạng mục thuộc phần sở hữu chung của cư dân, bao gồm:
- Thang máy
- Hệ thống điện nước chung
- Hệ thống phòng cháy chữa cháy
- Khu vực hành lang, sảnh, tầng hầm (nếu có)
- Hệ thống camera, an ninh
- Không được dùng vào:
- Chi phí vận hành tòa nhà hàng ngày (đã có phí quản lý)
- Chi phí riêng của chủ đầu tư hay bất kỳ cá nhân nào
Mọi khoản chi tiêu đều phải có hóa đơn chứng từ rõ ràng, thông qua biểu quyết cư dân và Ban quản trị.
4.2. Ai là người quản lý khoản phí này?
- Giai đoạn trước khi có Ban quản trị: Chủ đầu tư giữ và có trách nhiệm mở tài khoản riêng, không được trộn lẫn với tài khoản doanh nghiệp.
- Khi có Ban quản trị (do cư dân bầu): Chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì sang Ban quản trị – đây là cơ quan đại diện quyền lợi cho toàn bộ cư dân.
Trường hợp chủ đầu tư chậm trễ bàn giao, theo Điều 36 Thông tư 02/2016/TT-BXD, cư dân có quyền khởi kiện hoặc yêu cầu chính quyền địa phương can thiệp.
5. Phí bảo trì chung cư bao lâu đóng 1 lần?
Nhiều người hiểu nhầm rằng phí bảo trì phải đóng định kỳ. Thực tế, khoản 2% này chỉ thu duy nhất 1 lần khi nhận căn hộ. Trong quá trình sinh sống, nếu không phát sinh chi phí ngoài kế hoạch hoặc khoản quỹ chưa đủ để duy tu các hạng mục xuống cấp, Ban quản trị có thể đề xuất cư dân đóng bổ sung – nhưng phải được cư dân đồng thuận bằng văn bản.
6. Những bất cập và tranh chấp thường gặp
Dù đã có quy định rõ ràng, nhưng trong thực tế, việc thu và sử dụng phí bảo trì chung cư vẫn gặp không ít bất cập. Đây là nỗi bức xúc phổ biến nhất. Nhiều chủ đầu tư trì hoãn hoặc né tránh chuyển giao phí bảo trì khi đã có Ban quản trị, gây ra xung đột và khiến cư dân không thể thực hiện các hoạt động bảo trì cần thiết.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến năm 2023 vẫn còn hơn 60 dự án tại TP.HCM và Hà Nội xảy ra tranh chấp liên quan đến khoản phí này.
- Chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ Nhiều chủ đầu tư chây ì, không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị, dẫn đến thiếu kinh phí duy tu hạng mục chung, ảnh hưởng đến an toàn và sinh hoạt cư dân.
- Cư dân thiếu thông tin – Một bộ phận cư dân không được cung cấp đầy đủ thông tin tài chính, không rõ số dư quỹ bao nhiêu, chi tiêu thế nào – dễ gây mất lòng tin.
- Ban quản trị thiếu minh bạch – Không ít trường hợp Ban quản trị chi tiêu quỹ không công khai, không có biên bản họp cư dân, gây ra tranh chấp gay gắt trong cộng đồng.
7. Giải pháp minh bạch và an toàn cho cư dân
Để đảm bảo quyền lợi, cư dân nên:
- Yêu cầu chủ đầu tư công khai việc thu – nộp quỹ bảo trì, gửi đơn lên UBND quận/huyện, Sở Xây dựng để được hỗ trợ cưỡng chế.
- Giám sát quá trình bàn giao quỹ cho Ban quản trị.
- Chủ động tham gia bầu chọn Ban quản trị uy tín, minh bạch.
- Theo dõi báo cáo tài chính định kỳ của Ban quản trị.
- Góp ý, biểu quyết việc sử dụng quỹ bảo trì khi có phát sinh.
Hiện nay, nhiều chung cư đã áp dụng ứng dụng quản lý cư dân có tích hợp theo dõi chi phí bảo trì, báo cáo công khai theo quý – giúp minh bạch hơn và tăng niềm tin.
8. Vì sao cư dân cần nghiêm túc với quỹ bảo trì?
Bởi sự xuống cấp của tòa nhà là không thể tránh khỏi theo thời gian. Nếu không có quỹ bảo trì, việc sửa chữa sẽ gặp khó khăn, thậm chí gây mất an toàn, giảm giá trị tài sản, ảnh hưởng đến chất lượng sống.
- Đảm bảo an toàn – vận hành lâu dài Khi mọi hạng mục từ thang máy đến hệ thống điện đều được duy tu đúng hạn, cư dân sẽ sống an tâm hơn, tránh rủi ro hỏng hóc đột ngột hay tai nạn tiềm ẩn.
- Giữ giá trị bất động sản Một chung cư được bảo trì tốt sẽ giữ được giá trị thị trường lâu dài, dễ cho thuê hoặc bán lại với mức giá cao hơn.
- Gắn kết cộng đồng Thông qua việc cùng nhau giám sát và sử dụng quỹ bảo trì, cư dân tăng cường kết nối, tinh thần tập thể và trách nhiệm cộng đồng.
9. Lời khuyên dành cho người mua chung cư
Trước khi ký hợp đồng mua nhà:
- Hỏi rõ thời điểm thu phí bảo trì.
- Xác nhận mức phí 2% có tính trên giá trước thuế hay sau thuế.
Sau khi nhận nhà:
- Tham gia họp cư dân sớm để bầu Ban quản trị.
- Theo dõi và yêu cầu minh bạch từ chủ đầu tư về khoản tiền đã thu.
Trong quá trình sinh sống:
- Định kỳ tham dự các cuộc họp cư dân.
- Theo dõi báo cáo tài chính quỹ bảo trì.
- Góp ý xây dựng minh bạch, an toàn và tiết kiệm.
Phí bảo trì chung cư 2% có thể là khoản không lớn so với giá trị căn hộ, nhưng lại mang ý nghĩa sống còn trong việc duy trì chất lượng sống của bạn và gia đình trong hàng chục năm sau.
Hiểu rõ, đóng đúng, giám sát minh bạch – đó là ba bước quan trọng để bạn không chỉ là cư dân, mà còn là người đồng kiến tạo nên một môi trường sống văn minh, bền vững cho cả cộng đồng.
Thông tin liên hệ Tường Phát LAND:
Hotline: 0909.61.45.69
Website: https://tuongphatland.com/
