Chung cư Quận 4 đang trở thành diểm “nóng” trên thị trường khi khu vực này liên tục được nhắc đến trong các cuộc thảo luận về quy hoạch đô thị và tiềm năng tăng giá sau sáp nhập.
Thị trường bất động sản TP.HCM – đặc biệt là khu vực Quận 4 – từ lâu đã giữ vững vị thế là điểm đến hấp dẫn đối với giới đầu tư và người mua nhà. Sở hữu vị trí chiến lược, nằm ngay sát Quận 1 và dễ dàng kết nối với các quận trung tâm khác, Quận 4 không chỉ là mảnh đất vàng cho các dự án căn hộ mà còn là khu vực có tiềm năng tăng trưởng bền vững.
Bước sang năm 2025, trong bối cảnh đô thị được quy hoạch lại toàn diện và TP Hồ Chí Minh bước vào một bước chuyển mình quan trọng khi hàng loạt quận, huyện chính thức được sáp nhập thành phường, xã mới, câu hỏi đang được nhiều người quan tâm là: “Liệu giá chung cư Quận 4 có bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới sau làn sóng sáp nhập?” Cùng phân tích sâu để khám phá câu trả lời trong bài viết dưới đây nhé!
1. Bối cảnh sáp nhập TP.HCM và tác động đến Quận 4
Kể từ ngày 1/7/2025, Thành phố Hồ Chí Minh chính thức thực hiện việc sáp nhập với một số địa phương giáp ranh như Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu, theo Nghị quyết mới được ban hành bởi Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Động thái này đánh dấu bước chuyển mình lớn chưa từng có về hành chính và quy hoạch, tạo nên một “siêu đô thị” mới với tổng diện tích lãnh thổ và quy mô dân số tăng mạnh. Cụ thể, vùng TP.HCM mở rộng sau sáp nhập có diện tích vượt ngưỡng 3.000 km² và dân số dự kiến vượt 14 triệu người, trở thành một trong những khu vực đô thị hóa nhanh và quy mô nhất cả nước.
Sự kiện này không chỉ mang ý nghĩa về mặt quản lý hành chính, mà còn mở ra hàng loạt cơ hội chiến lược trong quy hoạch hạ tầng liên vùng, đầu tư bất động sản, phát triển kinh tế đô thị và kết nối giao thông trọng điểm.
Bên cạnh đó, theo báo cáo thị trường quý 2/2025 do Tuổi Trẻ Online phối hợp với đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE công bố, giá bán sơ cấp các căn hộ tại TP.HCM đã đạt mức trung bình khoảng 82 triệu đồng/m², tăng 7% so với quý trước và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là mức tăng trưởng ấn tượng cho thấy nhu cầu mua bán bất động sản tại TP.HCM vẫn duy trì đà tăng ổn định sau giai đoạn điều chỉnh năm 2023.
Cùng lúc đó, một báo cáo khác từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng dự báo rằng giá căn hộ tại các đô thị lớn như TP.HCM sẽ tiếp tục tăng trung bình từ 7–10% trong suốt năm 2025, cho thấy thị trường không chỉ đang hồi phục sau giai đoạn khó khăn, mà còn bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới với nền tảng vững chắc – đặc biệt là trong bối cảnh thành phố mở rộng địa giới, thu hút vốn đầu tư công lẫn tư nhân đổ vào các dự án quy mô lớn.
Việc nâng cấp hạ tầng giao thông liên vùng, gia tăng nguồn cung nhà ở chất lượng cao và khả năng tiếp cận các khu đô thị vệ tinh mới sẽ góp phần làm thay đổi diện mạo Quận 4 nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung, đồng thời nâng cao giá trị bất động sản khu vực này trong trung và dài hạn.
2. Quận 4 đổi mới hành chính, sáp nhập phường và hệ quả thực tiễn
Cùng với tiến trình sáp nhập mở rộng toàn TP.HCM, Quận 4 cũng thực hiện tái cấu trúc hành chính nội bộ theo hướng tinh gọn, hiệu quả và phù hợp với thực tế phát triển đô thị. Trước ngày 1/7/2025, Quận 4 gồm 10 phường độc lập, trải dài trên diện tích chưa đến 5km² – một trong những quận nhỏ nhất về diện tích nhưng lại có mật độ dân số và tốc độ đô thị hóa cao. Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 45/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Quận 4 chính thức được điều chỉnh địa giới hành chính với việc sáp nhập 10 phường cũ thành 3 phường mới, cụ thể:
- Phường Xóm Chiếu
- Phường Khánh Hội
- Phường Vĩnh Hội
Việc sắp xếp lại các phường không chỉ nhằm tinh giản bộ máy quản lý mà còn góp phần nâng cao hiệu quả điều hành, đồng bộ quy hoạch, và tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đầu tư phát triển đô thị. Đồng thời, việc phân chia lại ranh giới hành chính cũng mở ra cơ hội để điều chỉnh lại các chỉ tiêu quy hoạch, đất ở, đất công cộng, từ đó khai thác quỹ đất hiệu quả hơn trong tương lai.
Về góc độ thị trường bất động sản, việc sắp xếp lại phường là tiền đề cho việc định hình lại bản đồ quy hoạch đô thị, qua đó mở ra nhiều cơ hội phát triển mới. Các dự án nhà ở thương mại, khu dân cư cao tầng hoặc khu hỗn hợp tại các phường mới như Khánh Hội, Vĩnh Hội được kỳ vọng sẽ thu hút dòng vốn lớn nhờ vị trí thuận tiện và pháp lý minh bạch hơn sau khi hoàn thiện tái cấu trúc hành chính.
3. Chung cư quận 4 có vị trí chiến lược, kết nối đa hướng và tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản
Mặc dù chỉ rộng khoảng 4,18 km², Quận 4 lại được đánh giá là một trong những khu vực có vị trí giao thông chiến lược bậc nhất TP.HCM. Được bao bọc bởi hệ thống sông rạch như kênh Bến Nghé, kênh Tẻ và sông Sài Gòn, Quận 4 giống như một “ốc đảo đô thị” nằm giữa các trung tâm kinh tế lớn của thành phố.
Từ đây, cư dân có thể dễ dàng di chuyển sang Quận 1 chỉ trong vài phút qua cầu Calmette, cầu Khánh Hội hoặc cầu Nguyễn Văn Cừ nối thẳng về Quận 5. Bên cạnh đó, trục đường Nguyễn Tất Thành – tuyến đường chính chạy dọc Quận 4 – kết nối trực tiếp đến cảng Sài Gòn, Khu đô thị Thủ Thiêm, Quận 7 và các khu công nghiệp lớn tại phía Nam. Chính vị trí trung tâm đã giúp chung cư quận 4 trở thành điểm nóng về khai thác cho thuê, đầu tư ngắn – trung hạn lẫn an cư lâu dài.
Sau ngày 1/7/2025, khi TP.HCM thực hiện sáp nhập và hình thành vùng đô thị siêu lớn, Quận 4 càng được hưởng lợi từ làn sóng quy hoạch và đầu tư mới hướng đến kết nối vùng ven. Các khu vực giáp ranh với Bình Dương cũ, hoặc nằm gần các tuyến đường vành đai – như vành đai 2, vành đai 3 – sẽ trở thành cửa ngõ mới để phát triển hạ tầng và tạo lập sản phẩm bất động sản đa dạng. Trong đó, Quận 4 đóng vai trò như một “bệ phóng trung tâm”, nơi mà các nhà đầu tư có thể dễ dàng di chuyển, khai thác cho thuê, hoặc tích lũy tài sản dài hạn trong bối cảnh giá trị đất nền và căn hộ tại các khu đô thị vệ tinh ngày càng tăng.
Thực tế từ các sàn giao dịch bất động sản cho thấy lượng tìm kiếm căn hộ tại Quận 4 liên tục tăng trong quý 2/2025, đặc biệt ở các dự án gần cầu Nguyễn Khoái, khu Bến Vân Đồn và trục đường Nguyễn Tất Thành. Chung cư quận 4 không chỉ giữ vững sức hút hiện tại mà còn có tiềm năng tăng giá mạnh mẽ trong giai đoạn 2025–2030, đặc biệt khi các tuyến giao thông chiến lược và chính sách vùng được triển khai đồng bộ.
4. Biến động giá chung cư Quận 4 sau sáp nhập: Nhu cầu thực tăng, tiềm năng đầu tư rõ nét
Sau thời điểm 1/7/2025 – khi TP.HCM chính thức thực hiện sáp nhập địa giới hành chính – thị trường chung cư Quận 4 ghi nhận nhiều chuyển động tích cực, đặc biệt là ở phân khúc trung – cao cấp gần khu vực cầu, tuyến trục kết nối vùng. Việc tái phân chia địa giới hành chính, cộng với đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng kết nối, đã góp phần đẩy nhu cầu mua ở thật cũng như mua đầu tư tại Quận 4 tăng lên rõ rệt.
Theo dữ liệu thị trường cập nhật từ một số sàn giao dịch lớn, mức giá bán trung bình của các chung cư Quận 4 trong quý 2 và đầu quý 3/2025 dao động từ khoảng 55 – 85 triệu đồng/m². Trong đó, các chung cư thuộc nhóm trung cấp – tiêu chuẩn (thường nằm sâu trong khu dân cư hoặc có tiện ích cơ bản) có giá phổ biến ở mức từ 55 – 65 triệu đồng/m². Còn các dự án chung cư gần mặt tiền đường lớn như Bến Vân Đồn, hoặc nằm cạnh các tuyến giao thông huyết mạch như cầu Nguyễn Khoái, cầu Tân Thuận… thường có giá từ 70 – 150 triệu đồng/m², tùy vào tiện ích, pháp lý và tiến độ dự án.
So với cùng kỳ năm 2024, giá chung cư Quận 4 đã tăng khoảng 10 – 40%, tùy theo từng khu vực và dòng sản phẩm. Dù mức tăng không quá đột biến, nhưng ổn định và đều đặn, phản ánh đúng diễn biến thị trường đang dịch chuyển sang chu kỳ phục hồi bền vững.
Một điểm đáng lưu ý là phần lớn giao dịch thời điểm này đến từ nhóm mua ở thực, người trẻ có nhu cầu an cư gần trung tâm, và các gia đình làm việc tại Quận 1, Quận 5 hoặc khu vực Thủ Thiêm – Quận 2 cũ. Bên cạnh đó, giới đầu tư dài hạn cũng quay trở lại Quận 4 nhờ kỳ vọng vào làn sóng hạ tầng kết nối vùng ven, như các tuyến vành đai 2 – 3, cầu Thủ Thiêm 3 và nâng cấp trục Nguyễn Tất Thành. Những yếu tố này giúp tỷ lệ hấp thụ các dự án chung cư mở bán trong 6 tháng đầu năm 2025 duy trì ở mức cao, từ 75–85%, theo báo cáo của VARS.
Ngoài ra, do quỹ đất sạch ở trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án cao tầng mới tại chung cư Quận 4 bị siết chặt về mật độ xây dựng và chiều cao, nên nguồn cung chung cư tương lai ở khu vực này được đánh giá là không nhiều, giúp duy trì mức giá ổn định hoặc tiếp tục tăng trong giai đoạn 2025–2030.
Tóm lại, sau khi TP.HCM mở rộng địa giới, chung cư Quận 4 đang đứng trước cơ hội rõ ràng để bứt phá về giá trị. Tuy nhiên, người mua và nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ về pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng kết nối thực tế, để đảm bảo dòng tiền được sử dụng hiệu quả và an toàn nhất.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý rằng giá bất động sản chung cư Quận 4 hiện đang ở mức thấp và dễ chịu so với mặt bằng chung của thành phố. Vì vậy, lựa chọn dự án phù hợp, có pháp lý rõ ràng, vị trí kết nối thuận lợi và chủ đầu tư uy tín là điều kiện bắt buộc để đảm bảo an toàn dòng vốn và khả năng sinh lời trong dài hạn.
5. Phân tích lợi nhuận – rủi ro khi đầu tư chung cư Quận 4 sau sáp nhập
Sau khi TP.HCM mở rộng địa giới hành chính, Quận 4 trở thành một trong những khu vực trung tâm hiếm hoi còn tiềm năng phát triển mạnh về cả quy mô hạ tầng và tốc độ đô thị hóa. Với vị trí sát Quận 1, tiếp giáp Quận 7, Thủ Thiêm và có hệ thống giao thông sông – bộ đa dạng, Quận 4 tiếp tục thu hút sự quan tâm của giới đầu tư, đặc biệt trong phân khúc chung cư.
Tuy nhiên, để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, cần phân tích rõ lợi nhuận kỳ vọng và rủi ro tiềm ẩn trong bối cảnh hậu sáp nhập.
5.1. Lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư chung cư Quận 4
Tăng giá tài sản theo quy hoạch hạ tầng
- Các tuyến cầu trọng điểm như cầu Thủ Thiêm 3, nâng cấp đường Nguyễn Tất Thành, và mở rộng các kết nối ra vành đai 2, 3 sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển, làm gia tăng giá trị khu vực.
- Với quỹ đất ngày càng hạn chế, giá chung cư tại Quận 4 dự kiến sẽ tiếp tục tăng từ 7–10%/năm trong giai đoạn 2025–2030, theo dự báo của CBRE và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
Khả năng cho thuê tốt nhờ vị trí trung tâm
- Nhiều dự án chung cư tại Quận 4 đang đạt tỷ lệ lấp đầy thuê >90%, nhờ vị trí thuận tiện cho người đi làm ở Quận 1, Quận 7 và khu Thủ Thiêm.
- Giá cho thuê trung bình dao động từ 14–18 triệu đồng/tháng cho căn hộ 1–2 phòng ngủ, mang lại tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng từ 5–6,5%/năm, chưa tính tăng giá tài sản.
Dòng khách hàng bền vững, giá trị thanh khoản cao
- Quận 4 thu hút nhóm chuyên gia, lao động chất lượng cao và gia đình trẻ – vốn là phân khúc khách thuê và mua có tài chính ổn định, quyết định nhanh.
- Các dự án gần kênh, cầu hoặc giao thông trục chính có khả năng bán lại nhanh, không phải chờ đợt sốt ảo để “thoát hàng” như nhiều khu vực ven khác
5.2. Rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư chung cư quận 4 sau sáp nhập
Mặt bằng giá đã cao, biên lợi nhuận đầu tư ngắn hạn không lớn
- Với mức giá nhiều dự án đã chạm mốc trên 80 triệu đồng/m², tỷ lệ sinh lời đầu tư lướt sóng có thể không cao như các giai đoạn tăng tốc trước 2020.
- Biên lợi nhuận chỉ thực sự rõ rệt trong trung và dài hạn (sau 3–5 năm), nên đòi hỏi nhà đầu tư có vốn khỏe và kỳ vọng bền vững.
Cạnh tranh cho thuê sẽ tăng
- Do nguồn cung căn hộ cho thuê ngày càng nhiều tại các vùng lân cận bởi Quận 4 hiện không có dự án mới hoàn thành, nhà đầu tư có thể phải chấp nhận giảm giá thuê hoặc tăng ưu đãi để giữ khách lâu dài.
Hạ tầng giao thông vẫn đang trong giai đoạn chuyển tiếp
- Một số tuyến đường quan trọng như Nguyễn Tất Thành hoặc các cây cầu mới vẫn chưa hoàn thiện đồng bộ, dẫn đến hiện tượng kẹt xe giờ cao điểm và ảnh hưởng đến chất lượng sống, có thể ảnh hưởng đến quyết định mua ở thật trong ngắn hạn.
Việc đầu tư chung cư Quận 4 sau sáp nhập là lựa chọn an toàn và tiềm năng, đặc biệt cho các nhà đầu tư hướng đến dòng tiền ổn định từ cho thuê và tăng trưởng giá trị lâu dài. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận, người mua cần:
- Ưu tiên dự án có vị trí gần cầu, mặt tiền lớn,…
- Lựa chọn chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, tiến độ thi công tốt
Cân nhắc chiến lược giữ dài hạn, tránh tâm lý lướt sóng thời điểm thị trường chưa bùng nổ.
Quận 4 – Tâm điểm mới trong chiến lược đầu tư đô thị mở rộng
Quận 4 đã và đang nổi lên như một điểm đến đầu tư sáng giá, vừa nhờ vị trí trung tâm, vừa nhờ sự dịch chuyển mạnh mẽ trong chính sách quy hoạch, phân bổ hạ tầng và dòng vốn. Việc sáp nhập phường, cải tổ hành chính, kết nối vùng ven và đầu tư vào các tuyến giao thông trọng điểm đã tạo nên đòn bẩy rõ rệt cho giá trị bất động sản tại khu vực này, đặc biệt là trong phân khúc chung cư trung – cao cấp.
Giá bán chung cư tại Quận 4 tăng đều, nhu cầu thực tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi nguồn cung mới khan hiếm đang khiến các sản phẩm hiện hữu trở nên khan hiếm và được săn đón. Tuy nhiên, trong bối cảnh mặt bằng giá đã cao và thị trường ngày càng cạnh tranh, việc đầu tư hiệu quả đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, sự chọn lọc kỹ càng và định hướng rõ ràng về mục tiêu tài chính. Người mua để ở cũng cần nhanh chóng tận dụng các chính sách tín dụng linh hoạt và ưu đãi từ ngân hàng liên kết để không bỏ lỡ giai đoạn “ổn định – tăng giá đều” hậu sáp nhập.
Với những gì đang diễn ra, có thể khẳng định rằng Quận 4 không còn là “quận nhỏ chen giữa các đại đô thị”, mà đang dần khẳng định mình là mảnh ghép chiến lược của siêu thành phố TP.HCM mở rộng – nơi đáng sống, đáng đầu tư và giàu tiềm năng bứt phá trong thập kỷ tới.
Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư hoặc tìm nơi an cư tại Quận 4 sau sáp nhập, đây chính là thời điểm vàng để hành động. Hãy liên hệ với Tường Phát Land nếu bạn muốn giải đáp các thắc mắc nhé!
Thông tin liên hệ Tường Phát LAND:
Hotline: 0909.61.45.69
Website: https://tuongphatland.com/
