Khi nào chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng? Tâm lý của người mua khi mua chung cư hoặc nhà đất nói chung, thường chỉ khi đã sang tên bản thân thì mới cảm thấy “yên tâm”. Hãy cùng Tường Phát Land tìm hiểu qua bài viết sau đây để cùng có câu trả lời cho câu hỏi trên nhé.
1. Khi nào chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng chung cư?
Sau khi mua chung cư, chủ đầu tư phải xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là sổ hồng cho người mua. Vậy Khi nào chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng chung cư? Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng sau khi hoàn thành công trình và bàn giao nhà cho người mua. Cụ thể, các điều kiện sau đây sẽ quyết định thời điểm chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục này:
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, bao gồm thuế đất, phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Hoàn thành công trình theo đúng quy hoạch: Dự án phải được xây dựng theo đúng giấy phép và quy hoạch đã được phê duyệt.
- Nghiệm thu công trình: Công trình xây dựng phải được cơ quan chức năng nghiệm thu và xác nhận đủ điều kiện đưa vào sử dụng.
- Ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng: Sau khi người mua nhà hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho cư dân.
Xem thêm: Nên chọn tầng mấy khi mua chung cư? Tầng cao hay thấp?
2. Thời hạn để chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên thuê mua nhà là bao lâu?
Điều 9 Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ, khi mua chung cư và có nhà ở hợp pháp thì cá nhân sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng. Trong đó, nhà ở được cấp sổ hồng phải là nhà ở có sẵn.
Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trong đó có dự án chung cư thương mại, khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở quy định như sau: Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Đồng thời, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng nêu rõ: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Theo quy định này, có thể thấy, thời hạn để chủ đầu tư xây dựng dự án chung cư thương mại phải xin cấp sổ hồng cho người mua là 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư trừ trường hợp người mua tự đề nghị để bản thân đi làm thủ tục cấp sổ hồng.
Do đó, theo quy định này, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp sổ hồng chung cư cho người mua trong thời gian 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.
Về thời hạn cấp sổ hồng, Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định:
– Cấp sổ hồng lần đầu: 23 ngày làm việc. Với xã miền núi thì thời gian này kéo dài thêm 10 ngày thành 33 ngày làm việc.
– Cấp sổ hồng do mua bán, chuyển nhượng: 10 ngày làm việc. Nếu ở xã miền núi thì thời gian này là 20 ngày làm việc.
Như vậy, thời gian tối đa để người mua chung cư từ chủ đầu tư được cấp sổ hồng là 83 ngày, ở miền núi là 93 ngày.
Lưu ý: Khi làm thủ tục xin cấp sổ hồng, khoản 4 Điều 9 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ, khi chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp sổ hồng thì sổ hồng được cấp cho người mua chung cư, không phải cấp cho chủ đầu tư.
Xem thêm: Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư, cách xử lý?
3. Điều kiện để cư dân được cấp sổ hồng chung cư
Người mua nhà cần đáp ứng các điều kiện sau để được cấp sổ hồng chung cư:
- Có hợp đồng mua bán căn hộ hợp lệ.
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.
- Dự án chung cư đã được nghiệm thu và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Không có tranh chấp pháp lý liên quan đến căn hộ.
4. Thủ tục tự đi làm sổ đỏ chung cư
Căn cứ khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) thay cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận.
Trường hợp người mua có đề nghị tự mình thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Sổ hồng thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ, giấy tờ để người mua thực hiện.
4.1 Hồ sơ đề nghị cấp Sổ hồng chung cư
Căn cứ Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký theo quy định.
Hồ sơ gồm có:
– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý về nhà ở, công trình xây dựng xác nhận nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng đủ điều kiện được đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý về kinh doanh bất động sản xác nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng kê khai;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;
– Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án;
– Chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc dự án được điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm phát sinh nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4.2 Thủ tục làm Sổ hồng chung cư
Bước 1: Nộp hồ sơ
Căn cứ khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư hoặc người mua nhà có thể nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:
– Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
– Văn phòng đăng ký đất đai;
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Căn cứ khoản 3 Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện những công việc sau:
– Kiểm tra giấy tờ pháp lý trong hồ sơ
– Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển nhượng.
– Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
– Cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng; xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư, trong đó phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung với người khác thì được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng chung.
– Trao giấy chứng cho chủ đầu tư dự án để trao cho người được cấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án nộp hồ sơ thực hiện thủ tục.
Bước 4: Trao kết quả
Thời gian giải quyết: không quá 23 ngày làm việc kể từ khi nộp hồ sơ cho tới khi nhận giấy chứng nhận (theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
4.3 Phí làm sổ hồng chung cư
Phí làm sổ hồng chung cư gồm: Lệ phí trước bạ và lệ phí làm bìa sổ, cụ thể:
- Lệ phí trước bạ
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính theo công thức:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%
Trong đó, giá tính lệ phí trước trước bạ nhà chung cư mới được xác định như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ = Diện tích căn hộ (m2) x Giá 01 mét vuông (đồng/m2)
Ví dụ minh họa:
Đối với căn hộ chung cư có diện tích 70m2, giá trị 1 mét vuông là 40.000.000 đồng, lệ phí trước bạ sẽ được tính như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ = 70m2 x 40.000.000 đồng/m2 = 2.800.000.000 đồng
Lệ phí trước bạ = 2.800.000.000 đồng * 0,5% = 14.000.000 đồng
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa)
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (theo Thông tư 85/2019/TT-BTC). Nghĩa là, lệ phí cấp Giấy chứng nhận sẽ do Hội đồng nhân dân các tỉnh thành quyết định nên mức thu có thể không giống nhau.
Mặc dù mức thu không giống nhau nhưng trên thực tế các tỉnh thành đều thu từ 100.000 đồng trở xuống; chỉ có một số tỉnh thu 120.000 đồng.
5. Sổ hồng chung cư vĩnh viễn có tồn tại không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 của Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
Tuy nhiên, quy định trên không cụ thể chỉ ra số năm có thời hạn của nhà chung cư, mà để xác định được thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, quý khách cần phải xem xét chung cư đó thuộc công trình cấp nào và kết luận kiểm định chất lượng từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Theo Luật Đất đai hiện hành, quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn theo niên hạn sử dụng đất. Thông thường:
- Chung cư xây trên đất ở lâu dài sẽ có sổ hồng không thời hạn.
- Chung cư xây trên đất thuê có thời hạn sẽ có sổ hồng theo thời gian thuê đất.
Như vậy, sổ hồng chung cư vĩnh viễn chỉ áp dụng khi dự án có quyền sử dụng đất lâu dài.
6. Không xin cấp Sổ hồng cho người mua, chủ đầu tư có bị phạt?
Căn cứ theo Điều 31 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, quy định về việc không nộp hồ sơ hoặc cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất tại dự án kinh doanh bất động sản, chúng ta có thể nhìn rõ được các quy định và mức xử phạt tương ứng.
Theo đó, Tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản bị phạt vi phạm từ sau 50 ngày đến 12 tháng nếu không nộp hồ sơ hoặc cung cấp không đầy đủ giấy tờ. Mức phạt sẽ tùy thuộc vào số căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất bị vi phạm, và có các khoản phạt như sau:
Trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất:
- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng từ 50 ngày đến 6 tháng.
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng từ 6 tháng đến 12 tháng.
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng từ 12 tháng trở lên.
Trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất:
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng từ 50 ngày đến 6 tháng.
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng từ 6 tháng đến 12 tháng.
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng từ 12 tháng trở lên.
Trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên:
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng từ 50 ngày đến 6 tháng.
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng từ 6 tháng đến 12 tháng.
- Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng từ 12 tháng trở lên.
Ngoài việc phạt tiền, còn có biện pháp khắc phục hậu quả bằng việc buộc chủ đầu tư nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Kết luận: Khi nào chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng?
Việc cấp sổ hồng chung cư là quyền lợi quan trọng của người mua nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục này trong vòng 50 ngày sau khi bàn giao nhà. Nếu chủ đầu tư chậm trễ, người mua có thể tự làm thủ tục cấp sổ hồng để đảm bảo quyền lợi của mình. Hiểu rõ quy trình và điều kiện cấp sổ hồng giúp cư dân chủ động hơn trong việc sở hữu hợp pháp căn hộ của mình.
Trên đây là bài viết trả lời cho câu hỏi “Khi nào chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng?” Bạn vẫn đang còn những phân vân, hãy liên hệ ngay với các chuyên gia từ Tường Phát Land để được tư vấn và hỗ trợ tận tình!
(Trích dẫn thông tin luật: https://luatvietnam.vn/)
Thông tin liên hệ Tường Phát LAND:
- Hotline: 0909.61.45.69
- Website:https://tuongphatland.com/
- Fanpage:https://www.facebook.com/tuongphatland
- Youtube:https://www.youtube.com/@tuongphatland
